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Hausverkauf bei Scheidung

Was Sie beachten müssen

Möchte sich ein Ehepaar scheiden lassen und befindet sich ein Haus oder eine Wohnung im gemeinsamen Besitz? Dann wird das Scheidungspaar zwangsläufig mit Fragen konfrontiert. Soll das gemeinsame Haus verkauft werden? Möchte ein Partner ausgezahlt werden? Was geschieht mit eventuellen Belastungen des Hauses? Ist ein Hausverkauf bereits im Trennungsjahr sinnvoll? Alle Antworten finden Sie in unserem Immobilien55 Ratgeber zum Thema Hausverkauf bei Scheidung – Was Sie alles beachten müssen!

Wem gehört das Haus bei einer Scheidung?

Das Haus gehört der Person, welche als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Sind beide Ehepartner im Grundbuch eingetragen, dann gehört beiden Personen nach der Scheidung das Haus. Ist nur eine Person als Eigentümer eingetragen, dann gehört dieser Person das Haus nach der Scheidung und ist damit Alleineigentümer. 

Verfügen die Ehepartner über keinen Ehevertrag, dann entsteht nach der Heirat eine Zugewinngemeinschaft. Das heißt, das Vermögen der Ehepartner bleibt auch während der Ehe getrennt. Nur das gemeinsam in der Ehe erworbene Vermögen wird im Falle einer Trennung aufgeteilt. Wurde im Vorfeld nichts anderes vereinbart, dann bedeutet dies bei einer gemeinsam erworbenen Immobilie, dass das Haus oder die Wohnung den Partner jeweils zu 50% gehört. 

Vermögensgüter wie Immobilien, lassen sich besonders schwer aufteilen und sind daher ein komplizierter Faktor beim Zugewinnausgleich. Es gibt verschiedene Möglichkeiten um Streitigkeiten bei der Aufteilung zu vermeiden, wie zum Beispiel die Auszahlung eines Partners oder eine Übertragung der Immobilien auf die gemeinsamen Kinder. Die einfachste und unkomplizierteste Variante ist allerdings das Haus zu verkaufen, denn der Verkaufserlös lässt sich leichter aufteilen. Besonders wichtig ist allerdings, dass sich die Ehepartner einig darüber werden, wie sie nach der Trennung mit den gemeinsamen Vermögensgütern verfahren möchten.

Warum Sie das Haus vor der Scheidung bewerten lassen sollten!

Damit Sie überhaupt eine Entscheidung für oder gegen den Verkauf Ihrer Immobilie (Haus oder Wohnung) treffen können, sollten sie als aller erstes den Wert Ihrer Immobilie sei es Haus oder Wohnung ermitteln. Die Immobilienbewertung ist eine gute Basis für die Entscheidung, ob Sie das Haus oder die Wohnung nach der Scheidung verkaufen wollen oder ob einer der Partner ausgezahlt werden möchte. Dabei kann ein Immobilienmakler als Vermittler zwischen den Eheleuten besonders bei Uneinigkeiten dienen. Das renommierte Immobilien55 Team mit seinen Standorten in Köln, Bonn und Düsseldorf ermittelt den Wert Ihrer Immobilie kostenlos für Sie!

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Wie regelt ein Ehevertrag die Vermögensaufstellung?

Ein Ehevertrag kann den Scheidungsprozess erheblich erleichtern. Denn wenn Sie einen Ehevertrag mit Ihrem Ehepartner geschlossen haben, dann ist in diesem genau geregelt, was mit den einzelnen Vermögenswerten im Falle einer Trennung passiert. Für frisch verheiratete Paaren mag dies eventuell unromantisch erscheinen sich vor der Eheschließung mit finanziellen Fragen auseinanderzusetzen. Dennoch bringt ein Ehevertrag einige Vorteile mit sich und in diesem Vertrag können die Ehepartner individuelle Regelungen zur Vermögensaufteilung treffen. 

Haben Sie bereits vor der Hochzeit eine Immobilie gekauft oder gebaut? Dann ist die Rechtslage hier eindeutig. Die Zugewinngemeinschaft beginnt erst mit dem Tag der Hochzeit. Das zuvor entstandene Vermögen fließt nicht in diese Gemeinschaft ein und spielt dementsprechend bei der Scheidung keine Rolle. Der Ehevertrag ermöglicht es Ihnen eben auch einen anderen Güterstand als die Zugewinngemeinschaft im Ehevertrag zu vereinbaren. Ein bereits geschlossener Ehevertrag kann auch noch nachträglich und damit an die aktuellen Lebensverhältnisse angepasst werden. 

Sie haben als Ehepartner keinen Ehevertrag vorab geschlossen? Dann besteht die Möglichkeit eine Scheidungsfolgenvereinbarung zu treffen. Diese kann eben auch noch nachträglich bei einer Scheidung vereinbart werden. In dieser Scheidungsfolgenvereinbarung kann unter anderem die Unterhaltsberechnung des Ehegatten, Unterhaltsberechnung von gemeinsamen Kindern, der Zugewinnausgleich und Fragen bezüglich des Haushalts sowie Versorgungsausgleich vereinbart werden. 

Mit einer Scheidungsfolgenvereinbarung kann in jedem Fall das gerichtliche Scheidungsverfahren vereinfacht werden. Die Vereinbarung muss zwingend beim Scheidungstermin durch das Gericht protokolliert und eventuell vom Notar beurkundet werden, um die Wirksamkeit zu erlangen.

Was passiert bei einer Trennung mit dem gemeinsamen Haus?

Es gibt verschieden Möglichkeiten bei einer Scheidung mit der Immobilien zu verfahren. Eine Möglichkeit besteht darin, dass man den Anteil am Haus dem Partner auszahlt oder eben das Haus gemeinsam verkauft. Des weiteren ist eine Realteilung des Hauses oder ein gemeinsames Wohnrecht beider Ehepartner möglich. Andere Ehepartner überschreiben wiederum die Immobilie an ihre Kinder oder vermieten das Haus oder die Wohnung. 

Wohingegen sich ein gemeinsames Vermögen in der Regel leicht zwischen den Ehepartner aufteilen lässt, ist es beim gemeinsamen Wohneigentum wiederum oft schwierig. Aus diesem Grund ist es besonders wichtig, dass sich die Ehepartner so früh wie möglich Gedanken darüber machen, was im Scheidungsfall mit einer gemeinsamen Immobilie passieren soll. Nachfolgend stellt Ihnen das Immobilien55 Team die verschiedenen Möglichkeiten vor.

Auszahlung eines Ehepartners

Möchte einer der beiden Partner auch nach der Trennung in der gemeinsamen Immobilie leben? Dann bietet sich in diesem Fall die Ausgleichszahlung an. Einer der beiden Ehepartner überschreibt dem jeweils anderen seinen Anteil an der Immobilie. Hierfür erhält er eine Ausgleichszahlung in einer entsprechenden Höhe. Dabei muss die Erklärung bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Parteien von einem Notar beurkundet werden. Achten Sie unbedingt darauf, dass der ausgezahlte Partner aus dem Grundbuch genommen wird. Außerdem sollten Sie auf eventuelle gemeinsame Darlehen achten. Wer die Immobilie dann komplett besitzt, kann diese selbst nutzen oder das Haus oder die Wohnung verkaufen. 

Gemeinsamer Verkauf 

Der gemeinsame Verkauf der Immobilie stellt wohl die unkomplizierteste Möglichkeit dar. Dabei kann der Verkaufserlös vom Haus- oder Wohnungsverkauf gleichermaßen zwischen den Eigentümern sprich ehemaligen Ehepartner aufgeteilt werden. Um dies möglichst stressfrei und unkompliziert über die Bühne zu bringen, sollten Sie sich im Vorfeld umfassend von einem Immobilienexperten beraten lassen. 

Ziehen Sie es in Erwägung, mit dem Erlös des Verkaufs Ihren Immobilienkredit vorzeitig zu tilgen? Dann sollten Sie unbedingt zuvor mit Ihrer Bank sprechen, ob Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen. Meist ist die Höhe der Entschädigung abhängig von der offenen Restschuld.  

Realteilung nach einer Scheidung

Die Realteilung nach der Scheidung wird in der Praxis sehr selten vollzogen. Das gemeinsame Haus wird in zwei abgeschlossene Wohneinheiten umgebaut. Damit haben beide Partner die Möglichkeit, nach der Scheidung im Haus zu wohnen oder ihren Teil zu vermieten bzw. zu verkaufen. Um dies zu realisieren muss die Immobilie natürlich für so einen Umbau geeignet sein. 

Gemeinsames Wohnrecht

Können sich beide Eigentümer eines Hauses vorstellen auch weiterhin im gemeinsame Haus zu wohnen, dann kann auch eine Vereinbarung über die Teilung des Hauses getroffen werden. Besonders geeignet sind mehrstöckige Wohnobjekte. Zum Beispiel kann der eine Partner die obere Etage zugesprochen werden und dem anderen Partner die untere. Beiden wird ein Wohnrecht eingeräumt. Dieses Wohnrecht sollte im Rahmen einer schriftlichen Vereinbarung wie dem Ehevertrag oder der nachträglichen Scheidungsfolgenvereinbarung vertraglich geregelt werden.

 Außerdem könnte das Haus oder die Wohnung gemeinsam genutzt werden. Im Scheidungsfall muss allerdings eine ausreichende Trennung der Lebensgemeinschaft während des Trennungsjahres ermöglicht werden. Gibt es ein gemeinsamen Haushalt während des Trennungsjahres sind die Voraussetzungen für eine Scheidung in diesem Fall nicht ausreichend gegeben. Zudem müssen die getrennt lebenden Ehepartner sich über die Aufteilung der laufenden Kosten klar sein und diese auch weiterhin gemeinsam zahlen. 

Übertragung auf gemeinsame Kinder 

Eine weitere Möglichkeit besteht darin bei einer Scheidung die immobilie an ihre gemeinsamen Kinder zu vererben. Die Übertragung an die Kinder als mögliche Erbschaft wird meist von Ehepartner in Erwägung gezogen, wenn das Haus oder die Wohnung ein besonderer emotionaler Wert für beide Ehepartner hat und beide Ehepartner es sich wünschen, dass die Immobilien im Familienbesitz bleibt. 

Ist das Kind noch minderjährig, dann muss eine Zustimmung vom Vormundschaftsgericht eingeholt werden. Als Eltern des Kindes sollten Sie beachten, dass mit der Übertragung der Immobilie eine Verantwortung und eine erhebliche zukünftige Belastung für das Kind einhergeht. Denn es fallen für das Haus Grundsteuer und Unterhaltskosten an. Zudem trägt das Kind Eigentümerpflichten. So eine Entscheidung sollte dementsprechend von beiden Eheleuten gut durchdacht sein. 

Haus oder Wohnung vermieten 

Kommen die ehemaligen Ehegatten nach wie vor gut miteinander aus, dann kann die gemeinsame Immobilie nach der Scheidung auch vermietet werden. Der Vorteil einer Vermietung ist, dass die fortlaufenden Immobilienkredite mit Hilfe der Mieteinnahmen getilgt werden können und somit auch eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank entfällt. Ist die Kreditrate niedriger als die Mieteinnahmen, dann kann der restliche Betrag zwischen den beiden Parteien aufgeteilt werden. Wie man bereits sieht müssen die getrennten Eheleute gemeinsame Entscheidungen treffen und sich einig über die Verwaltung der Immobilie sein. 

Teilungsversteigerung 

Sie können sich mit Ihrem Partner weder auf den Hausverkauf noch auf die Ausgleichszahlung einigen? Dann kann es zur sogenannten Teilungsversteigerung kommen. Eine Teilungsversteigerung kann von einem der Ehepartner beim Amtsgericht beantragt werden. Daraufhin wird der andere Eigentümer vom Gericht in Kenntnis gesetzt und hat innerhalb von zwei Wochen Zeit einen Einwand gegen die Teilungsversteigerung zu erheben. 

Kommt es am Ende zur einer Teilungsversteigerung, dann wird das Objekt an die Öffentlichkeit versteigert. Bei der Zwangsversteigerung erhält das höchste Gebot automatisch den Zuschlag – auch wenn dies deutlich unterhalb des Verkehrswerts der Immobilie liegt. Meist ist eine Versteigerung mit finanziellen Nachteilen verbunden, da der Erlös in der Regel nicht dem Verkehrswert der Immobilie entspricht. Zudem werden vom Erlös die Gerichts- und Sachverständigenkosten abgezogen. Nur der Restbetrag wird auf die Eigentümer aufgeteilt.

Was passiert bei einer Scheidung mit dem Hauskredit?

Besteht noch eine Immobilienfinanzierung dann gibt es drei Möglichkeiten mit dem laufenden Hauskredit umzugehen: Ein Partner übernimmt den Kredit allein, beide Partner zahlen den Kredit vorzeitig ab oder der Kredit wird weiterhin gemeinsam getilgt. Die Entscheidung geht einher mit der Frage wer die Immobilie behält und welche weiteren Kredite und Vereinbarungen noch bestehen. 

Was passiert mit dem Bausparvertrag?

Sind beide Ehegatten als Inhaber des Vertrags genannt, dann wird das eingezahlte Vermögen gleichermaßen untereinander aufgeteilt. Dies gilt auch dann, wenn der eine Partner eingezahlt hat und nicht als Inhaber genannt wird.

Welche steuerlichen Regelungen sind zu beachten? 

Entscheiden Sie sich nach der Trennung dafür die Immobilie vollständig zu übernehmen, dann zahlen Sie dem anderen Ehepartner die angesprochene Abfindung aus. Im Gegenzug erhalten Sie die Eigentumsübertragung. Hierbei sollten Sie unbedingt zwei steuerliche Aspekte berücksichtigen zum einen die Grunderwerbsteuer und zum anderen die Spekulationssteuer. 

Steht die Übertragung der Immobilien in einem direkten zeitlichen Zusammenhang mit der Scheidung, dann zahlen Sie keine Grunderwerbsteuer. Sie sollten unbedingt darauf achten diesen Zusammenhang geltend zu machen! 

Die Spekulationssteuer kann bei der Übertragung der Anteile anfallen. Die Spekulationssteuer bemisst sich am Veräußerungsgewinn der Immobilie. Sie müssen die Steuer nicht bezahlen, wenn sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den zwei Jahren zuvor selbst zu Wohnzwecken genutzt haben.

Immobilienverkauf im Trennungsjahr? Ist das sinnvoll?

Trennen sich die Ehepaare, dann entscheiden sich die allermeisten Ehepartner für eine räumliche Trennung. Zwangsläufig zieht einer der Ehepartner aus der gemeinsamen Immobilie aus. Hegt der Ausgezogene auch nach sechs Monaten keine echten Rückkehrabsichten, dann geht der Gesetzgeber davon aus, dass der ausgezogene dem Ehepartner das alleinige Nutzungsrecht überlässt. Der im Haus wohnende Partner hat nun einen Wohnvorteil, dadurch hat der Ausgezogene ein Recht auf Entgelt für die Nutzungsüberlassung. Um das Wohnvorteil zu berechnen wird sich am ortsüblichen Mietspiegel orientiert und daraus resultiert dann die Miete. Diese Nutzungsentschädigung kann im Rahmen möglicher Unterhaltsforderungen berücksichtigt werden. 

Fazit

Eine Scheidung ist in Regel eine sehr emotionale Angelegenheit. Eine Uneinigkeit zwischen den ehemaligen Ehepartner bezüglich dem gemeinsamen Wohneigentum kann zu erheblichen finanziellen Verlusten führen. Daher ist es hier besonders wichtig eine Lösung für beide Seiten der Vermögens- und Güterteilung zu finden. Herrscht Einigkeit zwischen den Partner kann zwischen einem gemeinsamen Immobilienverkauf, einer Realteilung, dem gemeinsamen Wohnrecht oder der Vermietung des Hauses entschieden werden. Gibt es gemeinsame Kinder, dann kann die Immobilie auch vorzeitig vererbt werden. Besteht allerdings Uneinigkeit zwischen den ehemaligen Ehepartnern, dann kann es unter Umständen zu einer Teilungsversteigerung kommen. Ein Fachmann kann Sie über die Möglichkeiten beraten wie zum Beispiel eine Aufteilung und Auszahlung erfolgen kann und andererseits kann ein Immobilienmakler als Vermittler zwischen beiden Parteien dienen. Ein kompetenter Immobilienmakler kann die Situation entschärfen. 

Welche Möglichkeit im Falle einer Scheidung für Sie das Beste ist, liegt selbstverständlich ganz bei Ihnen. Falls Sie einen Schlussstrich ziehen möchten, dann empfiehlt es sich die gemeinsame Immobilie zu verkaufen und einen Neuanfang zu wagen. Eine professionelle Beratung hinsichtlich Ihrer Immobilie hilft Ihnen als Eigentümer bei wichtigen Entscheidungen! Haben Sie Interesse an einer kostenlosen Beratung mit einem Immobilien55-Experten, dann hilft Ihnen das Team von Immobilien55 gerne weiter!

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