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Erbschaftssteuer auf Immobilien

Freibeträge berechnen

Im Erbfall stellen Immobilien eine besondere Herausforderung dar. Denn anders als ein Geldbetrag können Häuser, Grundstücke oder eine Wohnung nicht kurzerhand auf mehrere Erben aufgeteilt werden. 

Wie wird die Erbschaftssteuer bei einem Haus, Grundstück oder einer Wohnung berechnet? Welche Freibeträge und Pflichtteile haben Kinder, Geschwister, Ehe- und Lebenspartner? Gibt es Sonderregelungen bei Immobilien und wie teilt man diese in einer Erbengemeinschaft auf? Haben Erblasser noch zu Lebzeiten die Möglichkeit ihr Vermögen steuersparend auf die Hinterbliebenen zu verteilen? Alle Antworten finden Sie in unserem Immobilien55 Ratgeber zum Thema Erbschaftssteuer auf Immobilien.

Wie hoch ist die Erbschaftssteuer für ein Haus? Wann muss die Erbschaftssteuer bezahlt werden?

Generell gilt in Deutschland derjenige der etwas erbt muss die Erbschaftssteuer bezahlen. Dennoch fällt die Erbschaftssteuer nur dann an, wenn der Wert des Erbes den jeweils geltenden Freibetrag übersteigt. Dabei ist die Höhe des Freibetrags immer abhängig vom Verwandtschaftsgrad des Erben zum Erblasser. Das Erbrecht sowie die Erbschaftssteuer werden im Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) und im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) streng festgesetzt. Die Erben sind dazu verpflichtet innerhalb von drei Monaten das Erbe dem Finanzamt zu melden und das Erbe zu versteuern. 

Der Steuersatz und die Freibeträge richten sich nach dem Verwandtschaftsgrad zwischen den Erben und dem Erblasser sowie dem Wert des vererbten Vermögens. Je enger das Verwandtschaftsverhältnis, desto höher fällt der Freibetrag aus. 

Wie wird die Erbschaftssteuer bei Immobilien berechnet?

Um die Erbschaftssteuer für ein geerbtes Haus, Wohnung oder Grundstück zu berechnen, müssen Sie zuerst einmal den Wert Ihrer Immobilie (Haus, Grundstück oder Wohnung) berechnen. Im Anschluss können Sie den Freibetrag anhand Ihres Verwandschaftsverhältnisse ermitteln. Den steuerpflichtigen Betrag ermitteln Sie indem Sie den Erbschaftssteuer-Freibetrag vom Wert des Erbes subtrahieren. Anhand Ihrer Steuerklasse können Sie nun die prozentuale Höhe der Erbschaftssteuer berechnen. 

Wertermittlungsverfahren für Immobilien

Um die Erbschaftssteuer überhaupt berechnen zu können, müssen sie den Wert der geerbten Immobilie kennen. Im Erbfall wird die Wertermittlung vom Finanzamt übernommen. Dennoch empfiehlt es sich den Wert einer Immobilie bereits im Vorfeld bestimmen zu lassen.

Im Falle einer Erbschaft wird der Verkehrswert der Immobilie vom Finanzamt berechnet und entsprechend besteuert. Das vom Finanzamt angewandte Bewertungsverfahren richtet sich meist an die jeweiligen Bodenrichtwerte und berücksichtigt nicht die tatsächlichen Gegebenheiten einer Immobilie wie Ausstattung oder den Zustand. Somit kann es passieren, dass der vom Finanzamt ermittelte Wert deutlich höher ausfallen kann, als der tatsächliche Marktwert. Die Folge eine höhere Steuerlast. Sind die Erben oder ein Erbe der Meinung, dass der vom Finanzamt ermittelte Verkehrswert der Immobilie nicht richtig ist, kann Widerspruch eingelegt werden. Mithilfe eines Sachverständigen kann der Erbe oder die Erben einen Sachverständigen heranziehen und wertmindernde Eigenschaften wie z.B. anfallende Sanierungsarbeiten geltend machen und vom Finanzamt anerkennen lassen. 

Die Besitzer von Grundstücken, Häusern oder Wohnungen kennen meist den Wert der eigenen Immobilie nicht. Das stellt die Hinterbliebenen vor große Herausforderungen bei der Verteilung des Vermögens. Außerdem erschwert dies das Erbe steuersparend zu verteilen. Ist der Wert einer Immobilie allerdings bekannt, hat der Erblasser die Möglichkeit, sein Erbe im Testament oder auch durch Schenkungen zu Lebzeiten so zu verteilen dass die sogenannten Freibeträge der Schenkungssteuer berücksichtigt werden können. Somit müssen die Erben weniger Erbschaftssteuer zahlen. 

Eine weitere Möglichkeit für den Erblasser ist es die Immobilie zu verkaufen und statt der Immobilie den Erlös zu vererben bzw. zu verschenken. Dies hat einige Vorteile. Denn ein Geldbetrag kann einfach unter mehreren Beteiligten aufgeteilt werden als eine Immobilie. Außerdem kann ein Geldbetrag in Teilbeträge aufgeteilt werde, welche dann im Rahmen der Freibeträge in Raten auf den Erben übergehen. 

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Freibeträge nach Erbschaftssteuerklassen: Wie viel kann man steuerfrei erben?

Das Erbe muss von den Erben nicht zwangsläufig zu 100 Prozent versteuert werden. Die Freibeträge sind im ErbStG anhand des Verwandtschaftsverhältnis definiert. Im §§ 15 und 16 des Erbschaftsteuergesetz wird der “besondere Versorgungsfreibetrag” für Kinder, Ehe- und Lebenspartner definiert.

Die Freibeträge welche nach § 16 ErbStG festgelegt sind hängen stark vom Verwandtschaftsverhältnis zwischen dem Erbe und zum Erblasser ab. Bei Geschwister, Nichten, Neffen, Stiefeltern und geschiedenen Ehepartner beträgt der Freibetrag 20.000 Euro. Die höchsten Freibeträge haben (Stief-) Kinder mit einem Freibetrag in Höhe von 400.000 Euro und Ehepartner mit einem Freibetrag in Höhe von 500.000 Euro. Wenn Sie den Wert und der geerbten Immobilie kennen, dann können Sie anhand dieser Informationen den Freibetrag mit dem Wert der Immobilie abgleichen. 

Liegt nun der Wert des geerbten Grundstücks, Hauses oder der Wohnung innerhalb der Freibetragsgrenze, dann erben Sie die Immobilie steuerfrei. Infolgedessen gibt es eine vollständige Steuerbefreiung. Liegt der Wert der Immobilie allerdings über dem Freibetrag, dann muss der Betrag, welcher den Freibetrag überschreitet, versteuert werden. Ziehen Sie es allerdings in Erwägung auch diese Steuern zu umgehen, so gibt es für Kinder und eingetragene Ehe- und Lebenspartner des Erblassers die Möglichkeit, die geerbte Immobilie als Hauptwohnsitz zu nutzen. Bewohnt man das Haus oder die Wohnung allerdings weniger als zehn Jahre, wird die Erbschaftssteuer rückwirkend für Sie fällig. 

In § 16 ErbStG werden die üblichen Freibeträge definiert. Daneben gibt es noch die sogenannten “besonderen Versorgungsfreibeträge” für Kinder und Lebens- bzw. Ehepartner diese sind nach § 17 ErbStG definiert. Für Kinder und Stiefkinder von 0-27 Jahren liegt dieser Freibetrag zwischen 10.300 € und 52.000 Euro. Allerdings ist es so, wenn dem Erben durch den Tod des Erblassers Versorgungsbezüge (Halbwaisen- oder Witwenrente) zustehen, dann wird der besondere Versorgungsfreibetrag ungefähr um den zu erwartenden Kapitalwert der zukünftigen Versorgungsbezüge gekürzt. 

Neben den oben genannten Freibeträgen gibt es einen Freibetrag für Hausrat, Kleidung und Wäsche in Höhe von 41.000 Euro. Diesen Freibetrag kennen die meisten nicht. Darüber Hinaus gibt es einen Freibetrag für Autos, Boote oder Kunstsammlungen die sogenannten beweglichen Gegenstände. Der Freibetrag für bewegliche Gegenstände liegt bei 12.000 Euro. 

Wie hoch sind die Steuersätze nach § 19 ErbStG?

Die Höhe der Freibeträge wird anhand des Verwandtschaftsverhältnis zwischen Erben und Erblasser definiert. Übersteigt der Wert der geerbten Immobilie allerdings den Freibetrag, dann können Sie anhand Ihrer Steuerklasse den Steuersatz ermitteln. In Steuerklasse I kann die Erbschaftssteuer bis zu 30 % in Steuerklasse III sogar bis zu 50 % ausmachen.

Wie kann ich die Erbschaftssteuerfreibeträge für mich nutzen?

Zwar gibt es die Freibeträge dennoch kann ein Erbe weitaus höher ausfallen und es wird für die Erben die Erbschaftssteuer anfallen. Allerdings kann der Erblasser mit einem durchdachten Testament oder Schenkungen zu Lebzeiten, sein Vermögen gezielt aufteilen, Freibeträge berücksichtigen und so Steuern für die Erben vermeiden.

Der Erblasser kann mit einem Testament zu Lebzeiten seinen Nachlass regeln und die Gesetzeslage aushebeln. Dabei hat der Erblasser die Möglichkeit in einem Testament zu bestimmen, wer wie viel und was bekommt. Zum einen stellt er so sicher, dass sein Vermögen in die richtigen Hände fällt und zum anderen kann er sein Erbe so aufteilen, dass die jeweiligen Steuerfreibeträge nicht überschritten werden und kann damit die Erbschaftssteuer für seine Erben vollständig umgehen. 

Vorausschauende Denker aufgepasst! Sie können bereits frühzeitig die Freibeträge für Schenkungen geltend machen und so die enormen Kosten für Ihre Erben, welche durch die Erbschaftssteuer entstehen können drastisch reduzieren. Die Schenkungssteuer erlaubt die gestückelte Schenkung größerer Vermögenswerte innerhalb des Freibetrags von bis zu 500.000 Euro und hängt von der Steuerklasse des Begünstigten ab. Dabei kann der Freibetrag alle 10 Jahre erneut in Anspruch genommen werden. Dieses Verfahren lohnt sich besonders, wenn zum Beispiel mehrere Eigentumswohnungen vererbt werden sollen. 

Übersteigt der Verkehrswert der Immobilie den zugelassenen Freibetrag, dann kann eine Schenkung Ihre Lösung für ein steuerfreies Erbe sein. Zum einen kann das Erbe im Testament leichter verteilt werden und zum anderen fällt die Erbschaftssteuer niedriger aus. Besonders die Erben profitieren davon, wenn Sie als Erblasser bereits zu Lebzeiten Ihren Erben die steuerfreie Teile des Vermögens vererben. 

Eine Schenkung hingegen erweist sich als etwas komplizierte, da ein notraiell beglaubigter Schenkungsvertrag benötigt wird. Ein Nachteil ist, es fällt weitaus mehr Arbeit für den Schenkenden an, allerdings erhält er jedoch auch die Möglichkeit die Vermögensübertragung aktiv zu gestalten. In einem Schenkungsvertrag kann auch festgelegt werden, dass die Vermögensübertragung erst mit dem Erbfall eintritt. Dabei handelt sich dann um ein Schenkungsversprechen. 

Immobilien gelten als Sicherheit und werden im allgemeinen als Wertanlagen angesehen. Dennoch sollte der Erblasser im Vorfeld die familiäre Situation in seine Entscheidungsfindung mit einbeziehen. In manchen Familienkonstellationen ist es besser Geldbeträge anstatt die Immobilie bzw. Immobilien zu vererben. Im Optimalfall werden die Freibeträge für Schenkungen zu Lebzeiten genutzt. 

Diese Methode ist besonders dann sinnvoll, wenn die Erben eine Immobilie weder nutzen noch als Mietobjekt verwalten möchten. Damit können auch eventuelle Erbstreitigkeiten vermieden werden. 

Was mache ich mit einer geerbten Immobilie?

Welche Möglichkeit haben Sie als Erben, wenn sie beispielsweise ein Haus geerbt haben? Was sollten Sie bei Ihrer Entscheidung bedenken? Wann müssen Sie einen Erbschein beantragen? Und wie teilen Sie ein Haus bei einer Erbengemeinschaft auf?

Falls Sie es in Erwägung ziehen in Ihr geerbtes Haus einzuziehen, dann sollten Sie sich zunächst die Fragen stellen, ob Sie im geerbten Haus überhaupt wohnen können – aus einer rein emotionalen Sichtweise heraus. Außerdem sollten Sie objektiv beurteilen wie groß der Renovierungsbedarf ist? Können Sie diesen auch finanziell stemmen? Oder sind sogar weitere Umbaumaßnahmen notwendig? 

Mit der Vermietung gehen die fälligen Instandhaltungskosten einher. Oft sind diese Instandhaltungskosten aufwendiger als gedacht und eine angemessene Eigenkapitalrendite ist nur selten möglich. 

In den allermeisten Fällen ist der Verkauf einer geerbten Immobilie am sinnvollsten. Dabei gibt der Verkehrswert Ihrer geerbten Immobilie einen guten Anhaltspunkt, wie viel Geld der Verkauf einbringen kann. Bei einem Verkauf sollten Sie auch die möglichen Maklerkosten sowie die Besteuerung bei einem Verkaufserlös berücksichtigen.

Fazit

In der Regel fällt der Zeitpunkt der Trauerphase mit dem Bescheid über die Erbschaft zusammen. Ein Immobilienmakler von Immobilien55 kann Sie in dieser schweren Zeit unterstützen. Ein Immobilien55 Makler kümmert sich unter anderem um die Wertermittlung, den Energieausweis und weitere Dokumente.

Sie haben eine Immobilie geerbt? Treten Sie mit Immobilien55 in Kontakt! Im Rahmen einer kostenlosen Immobilienbewertung beraten wir Sie gerne zum Thema Erb- und Scheidungsimmobilien.

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